Cách Mua Nhà Đất BĐS Khi Đang Thế Chấp Vay Ngân Hàng An Toàn

mua nhà đất đang vay ngân hàng

a. Trường hợp 1 Ký cam kết 3 bên ( người bán – người mua- ngân hàng)

Biên bản cam kết này sẽ ràng buộc quyền và nghĩa vụ của 3 bên về việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn nhà thế chấp)… Các điều khoản thỏa thuận trong biên bản phải cụ thể, rõ ràng, quy định khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh, ví dụ như không thể tách sổ.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội), trường hợp không đạt được cam kết 3 bên nói trên mà người bán vẫn hứa hẹn làm được thủ tục sang tên là điều không thể. “Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp (ngân hàng) giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Do vậy, bên bán chưa hoặc không thỏa thuận được với ngân hàng mà vẫn tiến hành chuyển nhượng bằng giấy tay thì giao dịch dân sự này là vô hiệu (theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015)” – Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

b. Trường hợp 2 ký công chứng đặt cọc bằng số tiền dư nợ đang thế chấp để tất toán khoản nợ

Việc này đỏi hỏi ngân hàng phải ký giấy chấp thuận cho giao dịch và đưa sổ gốc cho công chứng viên kiểm tra để bên mua – bên bán ký hợp đồng công chứng đặt cọc mua tài sản sau đó sử dụng số tiền này để tất toán dư nợ hiện tại để lấy sổ gốc ra.

Bước 2: Thanh toán tiền dư nợ và xóa đăng ký thế chấp

Người mua mở một tài khoản tại Ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất mà họ định mua. Sau đó nộp tiền vào tài khoản trên trong một lần hoặc theo giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận trong biên bản cam kết 3 bên. Việc mở tài khoản mỗi ngân hàng có mẫu khác nhau nên người mua cần liên hệ với ngân hàng để được hướng dẫn cụ thể nhất.

Lưu ý:

– Trường hợp tiền bán nhà ít hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì người bán cần nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.

– Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì bên mua có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với khoản nợ cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại.

Sau khi tất toán hết khoản dự nợ cả gốc cả lãi cho ngân hàng thì họ sẽ có biên bản thông báo đã tất toán khoản nợ cho văn phòng đăng ký đất đai kèm sổ gốc của tài sản. Việc tiếp theo là người mua cầm sổ và toàn bộ hồ sơ cùng người bán ra văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật xóa đăng ký thế chấp cho tài sản ( mở giao dịch).

thỏa thuận ngân hàng khi mua bán

Bước 3: Lập hợp đồng công chuyển nhượng

Sau khi xóa đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai. Lúc này, người bán và người mua sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Các giấy tờ mà 2 bên cần chuẩn bị để làm thủ tục công chứng gồm có:

– Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Giấy xác nhận tình trạng độc thân của địa phương nơi thường trú hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã có mẫu sẵn của phòng công chứng)

– Phiếu yêu cầu công chứng.

Sau khi công chứng viên nhận đủ hồ sơ sẽ tiến hành lập hợp đồng công chứng chuyển nhượng ký và đóng mộc hồ sơ công chứng.

Sau đó bên mua sẽ thanh toán hết số tiền còn lại của tài sản sau khi trừ đi khoản tiền đã thanh toán trước cho bên bán.

công chứng mua bán nhà đất

Tiến hành công chứng chuyển nhượng tại phòng công chứng

Bước 4: Đăng bộ cập nhật biến động thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi công chứng chuyển nhượng bên bán và bên mua sẽ tiến hành ra văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật biến động chuyển nhượng tài sản hoàn tất thủ tục sang tên cho bên mua và thực hiện nghĩa vụ thuế cho nhà nước.

Khai thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ

Tương tự các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thông thường, các bên tham gia mua bán BĐS đang thế chấp ngân hàng cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, cụ thể là nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), trừ những trường hợp được miễn theo Luật định. Khoản thuế, phí này đem nộp tại Chi cục thuế nơi có nhà đất cần chuyển nhượng. Công thức tính số tiền phải nộp cho các loại thuế, phí như sau:

. Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng

. Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất

Lưu ý, giá đất nói trên được xác định dựa theo khung giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Ngoài thuế TNCN và lệ phí trước bạ, quá trình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh một số chi phí khác mà 2 bên bán – mua cần lưu ý và chi trả đầy đủ, ví dụ như phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động đất đai…

Nộp hồ sơ vào văn phòng một cửa ( văn phòng đăng ký đất đai)

Tại bước cuối cùng này, 2 bên bán – mua cần chuẩn bị sẵn hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động theo mẫu, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, chứng từ thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính… Sau đó nộp hồ sơ này tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất đó. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.

tùy vào khu vực và địa phương thì sẽ có cách xử lý hồ sơ khác nhau, cách chung tôi chia sẻ trên là theo khu vực nhà đất Dĩ An, Bình Dương và nhà đất Tp. HCM

Bước 5: Nhận lại sổ đã cập nhật kết thúc giao dịch

Sau khi thực hiện xong các bước khai thuế và đăng bộ nhận lại giấy hẹn đóng thuế và nhận sổ Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa…

Bên bán và bên mua sẽ tiến hành đóng thuế thu nhập thuế trước bạ và nhận lại sổ đã cập nhật kết thúc giao dịch

nhận lại sổ hồng